Cuando alguien nos llama para vender su parte de una vivienda, la primera pregunta suele ser cuánto vale. La segunda, casi siempre, es esta: de ese dinero, ¿cuánto se queda Hacienda?
Es una duda razonable y, sorprendentemente, mal explicada en internet. Vender una cuota indivisa tributa igual que vender un inmueble entero, pero con matices propios que cambian bastante el resultado final. Y hay una regla, fijada por el Tribunal Supremo, que la mayoría de artículos sobre extinción de condominio siguen contando mal.
En esta guía verás los tres impuestos que intervienen, quién paga cada uno, cómo se calculan y cuánto dinero neto acabas recibiendo en cada una de las tres salidas posibles.
Respuesta rápida
Al vender tu parte de un proindiviso intervienen tres impuestos:
- IRPF, por la ganancia patrimonial. Lo paga quien vende, en la declaración del año siguiente.
- Plusvalía municipal (IIVTNU), si el suelo se ha revalorizado. Lo paga quien vende, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura.
- ITP, sobre el valor de la cuota transmitida. Lo paga quien compra.
Si en lugar de vender se hace una extinción de condominio, el impuesto de transmisión no es el ITP sino el AJD, mucho más barato. Pero ojo: eso no significa que el que sale no pague IRPF.
1. El IRPF: la ganancia patrimonial
Cuando transmites tu porcentaje de un inmueble, la diferencia entre lo que te pagan y lo que te costó adquirirlo es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF.
La escala vigente en 2026 es la misma en todo el territorio común (los territorios forales tienen la suya):
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El último tramo subió del 28 % al 30 % con la Ley 7/2024. Es progresivo: si tu ganancia es de 40.000 €, no pagas el 21 % de todo, sino el 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % del resto.
Cómo se calcula la ganancia si la vivienda viene de una herencia
Aquí es donde más gente paga de más, por no saber qué puede restar.
Valor de adquisición = el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones por tu porcentaje + los gastos e impuestos que pagaste entonces (notaría, registro, el propio Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal de la herencia) + las mejoras estructurales que hayas hecho y puedas acreditar con factura.
Valor de transmisión = el precio que recibes − los gastos de la venta que asumes tú (tu parte de la notaría, la plusvalía municipal, la comisión de una inmobiliaria si la hubo).
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición.
Dos precisiones que ahorran dinero:
- Todo se calcula sobre tu porcentaje, no sobre el valor total del inmueble. Si tienes el 50 %, el valor de adquisición es el 50 % del declarado en Sucesiones.
- Mantenimiento no es mejora. Pintar, cambiar electrodomésticos o arreglar una avería no suma al valor de adquisición. Cambiar la instalación eléctrica, cerrar una terraza o reformar íntegramente un baño, sí. Hacienda distingue con rigor entre ambas cosas, así que guarda las facturas.
Casos en los que no pagas IRPF, o pagas menos
- Mayores de 65 años: si la parte que vendes corresponde a tu vivienda habitual, la ganancia está exenta por completo, con independencia de lo que hagas con el dinero.
- Reinversión en vivienda habitual: si era tu vivienda habitual y reinviertes el importe en comprar otra en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido.
- Si vendes con pérdida: en los proindivisos con conflicto es más frecuente de lo que parece, porque el precio de una cuota indivisa siempre está por debajo de su valor proporcional. Si el resultado es negativo, no pagas IRPF y además puedes compensar esa pérdida con otras ganancias del ahorro durante los cuatro ejercicios siguientes.
Si vives fuera de España
Si eres no residente fiscal, el comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto. Después tienes cuatro meses para presentar la declaración y, si la retención supera lo que realmente te correspondía pagar, solicitar la devolución. Es una situación muy habitual en herencias con hermanos que emigraron, y conviene tenerla presente desde el primer momento porque cambia el dinero que recibes en el acto de firma.
2. La plusvalía municipal (IIVTNU)
Grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste hasta que vendes. Lo paga el vendedor y se liquida en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura.
Tres cosas que conviene saber:
- Se paga solo por tu porcentaje. Si vendes el 50 %, la base se reduce a la mitad.
- Si no ha habido incremento de valor del suelo, no se paga. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre el método objetivo y el real, y acreditar con las escrituras que no hubo ganancia. Si heredaste hace poco y vendes tu cuota con descuento, es bastante probable que estés en este supuesto.
- No es lo mismo que la «plusvalía» del IRPF. Son dos impuestos distintos, a dos administraciones distintas, y se pagan los dos. Es la confusión más repetida en este tema.
3. El ITP: lo paga el comprador
Quien adquiere tu cuota liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila aproximadamente entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma (en la Comunidad de Madrid, el 6 %).
La base no es necesariamente el precio pagado, sino el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro correspondiente a la cuota. Esto es importante para ti como vendedor por un motivo práctico: encarece la operación al comprador y, por tanto, condiciona la oferta que puede hacerte. Una empresa especializada ya lo tiene descontado en su valoración; un particular, muchas veces, se lo encuentra después y se echa atrás.
4. Comparativa fiscal de las tres salidas
Esta es la tabla que resume por qué la fiscalidad no se puede analizar sin mirar antes qué vía vas a usar.
| Vender tu cuota a un tercero | Extinción de condominio | Subasta judicial | |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transmisión | ITP, 6-10 % (lo paga el comprador) | AJD, 0,5-1,5 % (lo paga quien se adjudica) | ITP (lo paga el adjudicatario) |
| IRPF del que sale | Sí, sobre la ganancia | Sí, si el inmueble se ha revalorizado | Sí, sobre la ganancia |
| Plusvalía municipal | Sí, proporcional a tu cuota | Generalmente no se devenga | Sí |
| ¿Requiere acuerdo? | No | Sí, de todos los copropietarios | No |
| Plazo hasta cobrar | Semanas | Semanas, si hay acuerdo | De 1 a 3 años |
El error que se repite
Se lee constantemente que la extinción de condominio «no tributa en IRPF». No es cierto desde 2022.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 10 de octubre de 2022 (recurso 5110/2020), y reiterando después la misma doctrina, estableció que el comunero que no se queda con el inmueble y recibe una compensación en dinero sí genera una ganancia patrimonial sujeta a IRPF cuando el valor del bien se ha actualizado al alza entre el momento de la adquisición y el de la adjudicación.
Dicho de otro modo: si heredasteis un piso valorado en 150.000 € y hoy tu hermano se lo queda compensándote con 120.000 € porque vale 240.000 €, esos 120.000 € no llegan limpios a tu bolsillo. Tributan sobre la diferencia con lo que declaraste en su día.
Lo llamativo, y el propio Supremo lo reconoce, es que a efectos de ITP y de plusvalía municipal esa misma operación no se considera una transmisión, sino una simple concreción de un derecho que ya tenías. De ahí que tribute por AJD y no por ITP. Los dos impuestos tratan el mismo hecho de forma distinta, y eso es perfectamente legal aunque resulte contraintuitivo.
5. Dos ejemplos con números
Partimos del mismo caso: un piso heredado en 2018 entre dos hermanos, declarado entonces en el Impuesto de Sucesiones por 150.000 €, y que hoy vale 240.000 €. María tiene el 50 %. Los gastos e impuestos de la herencia imputables a su mitad fueron 3.500 €.
Su valor de adquisición es, por tanto: 75.000 € + 3.500 € = 78.500 €.
Caso A: María vende su cuota a una empresa especializada
Su hermano no quiere vender ni comprarle su parte, y lleva cuatro años viviendo en el piso. María vende su 50 % por 84.000 € (una cuota indivisa con ocupación se paga por debajo de su valor proporcional, que sería 120.000 €).
- Precio recibido: 84.000 €
- Gastos de venta que asume: notaría 600 € + plusvalía municipal 1.400 € = 2.000 €
- Valor de transmisión: 82.000 €
- Ganancia patrimonial: 82.000 − 78.500 = 3.500 €
- IRPF: 19 % de 3.500 € = 665 €
- Neto en el bolsillo: 84.000 − 600 − 1.400 − 665 = 81.335 €, cobrados en unas semanas.
Fíjate en el detalle que casi nadie anticipa: como el precio de una cuota indivisa es inferior al valor proporcional del inmueble, la ganancia fiscal se reduce mucho, y en algunos casos desaparece. Lo que se pierde en precio se recupera en parte en impuestos.
Caso B: el hermano le compra su parte mediante extinción de condominio
Ahora sí hay acuerdo. El hermano se queda el 100 % y compensa a María con 120.000 €.
- Compensación recibida: 120.000 €
- Ganancia patrimonial: 120.000 − 78.500 = 41.500 €
- IRPF: 19 % de 6.000 € (1.140 €) + 21 % de 35.500 € (7.455 €) = 8.595 €
- Plusvalía municipal: no se devenga
- AJD: 0,75 % de 240.000 € = 1.800 €, que paga el hermano
- Neto de María: aproximadamente 110.900 €
Por qué el Caso B casi nunca llega a producirse
El Caso B parte de dos condiciones que rara vez se dan a la vez: que todos los copropietarios estén de acuerdo, y que quien se queda el inmueble disponga de 120.000 € o consiga que un banco se los preste sobre una vivienda que todavía no es suya. Basta con que un hermano se niegue a firmar, deje de responder o no obtenga la financiación para que esta vía quede descartada. Y en un proindiviso con conflicto, eso es exactamente lo que ocurre.
Cuando eso pasa, la elección real ya no es entre el Caso A y el Caso B. Es entre cobrar en semanas o abrir un procedimiento judicial de división de la cosa común que puede durar de uno a tres años, con costas, con el inmueble saliendo a subasta por debajo de su valor de mercado y con los gastos del apartado siguiente corriendo todo ese tiempo contra tu bolsillo.
Hay además un efecto fiscal que juega en contra de esperar: si el inmueble se revaloriza durante el pleito, la ganancia patrimonial sobre la que tributarás el día que finalmente cobres será mayor. La factura de Hacienda crece con la espera.
6. El coste de no hacer nada
Hay un cuarto factor que no aparece en ninguna tabla de impuestos y que suele pesar más que todos los anteriores juntos: el tiempo.
Mientras el proindiviso sigue bloqueado, tú sigues siendo propietario de un porcentaje. Y eso implica:
- Tu parte proporcional del IBI, cada año.
- Tu parte de los gastos de comunidad y las derramas, aunque no uses el inmueble.
- Seguro, suministros y cualquier gasto de conservación.
- Y, si el inmueble se revaloriza durante el pleito, una ganancia patrimonial mayor el día que finalmente vendas. La factura fiscal crece con la espera.
Un procedimiento de división de la cosa común puede prolongarse entre uno y tres años. En ese tiempo, la suma de IBI, comunidad y costas se come una parte considerable de la diferencia de precio que se esperaba ganar.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi parte con pérdidas? No pagas IRPF, porque no hay ganancia. Es más, la pérdida puede compensarse con otras ganancias del ahorro durante los cuatro ejercicios siguientes. Tampoco pagarías plusvalía municipal si acreditas que el suelo no se ha revalorizado. Sí tendrás que declararlo, aunque el resultado sea cero.
¿Cuándo se paga cada impuesto? La plusvalía municipal, en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. El IRPF, en la declaración de la Renta del año siguiente a la venta. El ITP lo liquida el comprador, normalmente en los 30 días hábiles posteriores a la escritura.
¿Es cierto que vender antes de cinco años desde la herencia penaliza? No. No existe ningún recargo por vender pronto. Lo que ocurre es que, al haber pasado poco tiempo, la diferencia entre el valor declarado en Sucesiones y el precio de venta suele ser menor, y por tanto también el IRPF.
¿Y si vendo mi parte a otro copropietario en lugar de a un tercero? Fiscalmente es una compraventa ordinaria: tú tributas por la ganancia en IRPF y él liquida ITP. Solo si la operación disuelve por completo el condominio se puede acoger al AJD, que es mucho más barato.
¿Puedo pactar que los impuestos los pague el comprador? El IRPF, no: es un impuesto personal y siempre lo paga el vendedor. La plusvalía municipal sí se puede pactar contractualmente, y de hecho en la compra de cuotas indivisas es habitual que la asuma el comprador. Eso sí, frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor, así que conviene reflejarlo con claridad en la escritura.
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