Heredar una vivienda con hermanos, familiares u otros herederos puede generar una duda inmediata: ¿qué parte de la casa es realmente mía?
La respuesta no consiste simplemente en dividir la vivienda entre el número de herederos.
Si una casa se hereda entre cuatro personas, eso no significa automáticamente que cada una tenga el 25 %. El porcentaje que finalmente corresponde a cada heredero dependerá de la herencia, de los derechos de cada persona y, sobre todo, de cómo se realice la partición y adjudicación de los bienes.
Además, tener el 25 %, el 33 % o el 50 % de una vivienda tampoco significa necesariamente ser propietario de una habitación, una planta o unos metros cuadrados concretos.
Vamos a verlo paso a paso.
Respuesta rápida: ¿cómo sé qué porcentaje de una casa heredada es mío?
Si la herencia ya ha sido repartida y adjudicada, debes consultar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En ella se establece qué bienes se adjudican a cada heredero y, cuando una vivienda continúa perteneciendo a varias personas, qué participación tiene cada una.
El Código Civil establece que la partición legalmente realizada atribuye a cada heredero la propiedad de los bienes que le hayan sido adjudicados.
Por ejemplo, una vivienda podría quedar adjudicada de esta manera:
Ana: 50 %
Carlos: 25 %
Marta: 25 %
En ese caso, los tres son propietarios de la vivienda, pero con participaciones diferentes.
Antes de la partición, no tienes necesariamente un porcentaje concreto de esa vivienda
Este punto es especialmente importante.
Cuando existen varios herederos y la herencia todavía no se ha partido, los derechos hereditarios recaen sobre el conjunto de la masa hereditaria.
Eso significa que no siempre puede afirmarse que un heredero tenga ya, por ejemplo, “el 33 % de la casa” simplemente porque existan tres herederos.
Es la partición la que concreta el derecho hereditario en determinados bienes o derechos. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha explicado precisamente que mediante la partición se concreta en bienes o derechos determinados lo que correspondía al coheredero dentro de la masa hereditaria.
Por eso, antes de hablar de vender “tu porcentaje de la casa”, lo primero es comprobar en qué situación se encuentra la herencia.
Después de la adjudicación sí puedes saber qué porcentaje te corresponde
Cuando la herencia ya se ha repartido, puede ocurrir que una vivienda se adjudique íntegramente a una persona o que permanezca en propiedad de varios herederos.
Si permanece entre varias personas, nace una situación de copropiedad o proindiviso.
El artículo 392 del Código Civil establece que existe comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Por ejemplo:
Una vivienda se valora en 300.000 euros.
Tras la adjudicación:
Ana recibe el 50 %.
Carlos recibe el 25 %.
Marta recibe el 25 %.
Los tres son propietarios de la misma vivienda, aunque sus participaciones sean distintas.
Tener el 25 % de una casa no significa tener una habitación
Esta es probablemente una de las confusiones más habituales.
Si eres propietario del 25 % de una vivienda, normalmente no significa que puedas señalar físicamente una habitación y decir: “esta es mi parte”.
Tampoco significa que seas propietario de una planta determinada ni del 25 % de sus metros cuadrados.
Lo que tienes es una cuota indivisa sobre el conjunto del inmueble.
Es decir, tu porcentaje afecta a toda la vivienda.
Por eso hablamos de proindiviso: varias personas son propietarias simultáneamente de un mismo bien sin que cada porcentaje esté separado físicamente.
El propio Código Civil contempla que los beneficios y las cargas de la comunidad se distribuyan en función de las respectivas cuotas de los partícipes.
¿Dónde puedo comprobar exactamente qué parte de la vivienda es mía?
El documento fundamental será normalmente la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Ahí podrás comprobar qué inmueble se ha adjudicado, quiénes son sus propietarios y en qué proporción.
También es conveniente comprobar la situación registral del inmueble mediante la información del Registro de la Propiedad, especialmente si existen dudas sobre los titulares, porcentajes, hipotecas u otras cargas.
Y aquí hay una diferencia importante:
“Tengo derecho a una parte de la herencia” no siempre es lo mismo que “soy propietario del 25 % de esta vivienda concreta”.
La segunda situación debe quedar determinada mediante la adjudicación correspondiente.
¿Los porcentajes tienen que ser iguales entre todos los herederos?
No necesariamente.
Una vivienda puede acabar perteneciendo a dos, tres o más personas con porcentajes diferentes.
Por eso no conviene calcular la participación simplemente dividiendo 100 entre el número de herederos.
Lo relevante es comprobar qué se ha adjudicado finalmente a cada persona.
¿Qué puedo hacer si ya tengo adjudicado un porcentaje de la vivienda?
Una vez que eres copropietario de una cuota del inmueble, esa participación forma parte de tu patrimonio.
El artículo 399 del Código Civil establece que cada condueño tiene la propiedad de su parte y puede, entre otras posibilidades, enajenarla o cederla.
Esto significa que puedes encontrarte ante distintas alternativas: mantener tu participación, alcanzar un acuerdo con los demás copropietarios, plantear una extinción de condominio o transmitir tu cuota.
Y aquí aparece una circunstancia especialmente relevante: para vender tu porcentaje no es necesario que se venda necesariamente el 100 % de la vivienda.
Si quieres profundizar en este punto, puedes consultar nuestra guía sobre cómo vender una parte de una vivienda sin depender de los demás propietarios.
¿Qué ocurre si los demás herederos no quieren vender?
Este es uno de los conflictos más frecuentes en las viviendas heredadas.
Un heredero quiere vender.
Otro quiere conservar la vivienda.
Otro quizá vive en ella.
Y mientras tanto siguen existiendo gastos, impuestos, comunidad y decisiones que requieren gestionar una propiedad compartida.
La negativa de los demás a vender la vivienda completa no significa necesariamente que tú tengas que conservar indefinidamente tu cuota.
El Código Civil establece además que ningún copropietario está obligado a permanecer permanentemente en la comunidad y reconoce la posibilidad de solicitar la división de la cosa común.
También puedes consultar nuestro artículo sobre qué hacer cuando tienes un proindiviso y los demás no te dejan vender.
¿Puedo vender únicamente mi porcentaje de una vivienda heredada?
Sí, una vez determinada la titularidad correspondiente y dependiendo de la situación concreta del inmueble, un copropietario puede transmitir su participación.
Por ejemplo, si tras la adjudicación eres propietario del 25 % de una vivienda, puedes plantearte vender ese 25 %, sin necesidad de transmitir el resto de participaciones pertenecientes a otros copropietarios.
El artículo 399 del Código Civil reconoce expresamente al condueño la facultad de disponer de su participación.
Si tu intención ya es vender, puedes consultar también nuestra guía específica sobre cómo vender tu parte de una casa heredada.
¿Cuánto vale mi porcentaje de la vivienda?
Aquí aparece otra confusión frecuente.
Si una vivienda vale 300.000 euros y tienes un 25 %, eso no significa automáticamente que tu cuota pueda venderse por 75.000 euros.
La valoración de una participación indivisa depende de muchos factores: el porcentaje de propiedad, el valor de mercado del inmueble, las cargas existentes, la ocupación, el número de copropietarios, la situación jurídica y las posibilidades de resolver posteriormente la copropiedad.
Por eso una cuota indivisa debe analizarse específicamente.
En nuestra guía sobre cómo tasar un proindiviso explicamos con más detalle qué factores determinan su valoración.
Un ejemplo sencillo
Imagina una vivienda heredada por tres hermanos.
Después de realizar la partición de la herencia, la escritura establece:
Hermano A: 50 %
Hermano B: 25 %
Hermano C: 25 %
El hermano B no es propietario de una habitación ni de una cuarta parte físicamente delimitada de la vivienda.
Es propietario de una cuota indivisa del 25 % sobre la totalidad del inmueble.
Si ya no quiere mantener esa copropiedad, puede estudiar las diferentes vías disponibles para disponer de su participación.
¿Y si uno de los herederos vive en la vivienda?
Que uno de los copropietarios utilice la vivienda no modifica automáticamente los porcentajes de propiedad establecidos en la adjudicación.
La situación puede generar, sin embargo, conflictos relacionados con el uso exclusivo, los gastos o la posibilidad de vender.
Tenemos una guía específica sobre qué ocurre cuando un heredero vive en la casa heredada.
¿Has heredado un porcentaje de una vivienda y quieres venderlo?
En Proindiviso 360 compramos participaciones y proindivisos.
Si después de la adjudicación eres propietario de una parte de una vivienda y no quieres continuar compartiendo la propiedad, podemos estudiar tu caso y valorar directamente tu participación, incluso aunque los demás copropietarios no quieran vender la vivienda completa.
Antes de realizar una oferta analizamos la documentación, el porcentaje de propiedad y la situación del inmueble.
Tu parte. Tu decisión.
Teléfono: 611 44 44 44
Web: proindiviso360.com
Preguntas frecuentes
¿Si somos tres hermanos nos corresponde un 33 % de la casa a cada uno?
No necesariamente. El número de herederos por sí solo no determina qué porcentaje concreto de esa vivienda terminará correspondiendo a cada persona. Debe comprobarse cómo se realiza la partición y adjudicación de la herencia.
¿Dónde aparece el porcentaje de una vivienda heredada?
Cuando la herencia ya ha sido adjudicada, la participación de cada propietario puede consultarse en la documentación de adjudicación y en la situación registral del inmueble.
¿Qué significa tener un 25 % de una vivienda?
Significa normalmente ser propietario de una cuota indivisa del 25 % sobre toda la vivienda, no de una habitación, una planta o un número determinado de metros cuadrados.
¿Puedo vender mi porcentaje aunque mis hermanos no quieran vender?
El Código Civil reconoce a cada condueño la propiedad y capacidad de disposición sobre su cuota, aunque cada caso debe revisarse atendiendo a la situación concreta del inmueble y de la herencia.
¿Puedo saber cuánto vale mi parte multiplicando el valor de la vivienda por mi porcentaje?
Ese cálculo puede servir como referencia matemática inicial, pero no determina necesariamente el valor de mercado de una cuota indivisa. La situación jurídica y práctica de la copropiedad influye en su valoración.